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陈启宗:管理层须恪守高端商业地产5个基因
作者:匿名 来源:瑶区门户网站  点击:[4998] 日期:2019-11-13 15:14:32

长江商报新闻——长江商报记者蔡京综合报道

与过去20年的100多封“致股东的信”一样,恒隆集团和恒隆房地产董事长陈启宗在2019年中期业绩报告中继续用自己的话与股东沟通。

在致股东的信中,陈启宗解释了他的战略,从世界格局、全球贸易到市场以及既定的商业模式。

“自1992年进入中国内地市场以来,我们的业绩一直非常出色,我预计前景会更好。”陈启宗描述了恒隆在大陆的发展。在他看来,恒隆的前景与外部环境完全相反。外部环境越来越差,恒隆的前景“光明”,一些核心业务甚至“非常理想”。

这位自称“赚长期钱”的企业家为恒隆做了什么长期安排?答案可以在这封信中找到。

消费者增长依然强劲

恒隆集团董事长陈启宗致股东的年度信函,或许是香港上市公司定期报告中最“耐嚼”的报告。

9月11日,香港地产开发商恒隆集团有限公司(00010.hk恒隆集团)和恒隆地产有限公司(00101.hk恒隆地产)发布了2019年中期业绩。

结果显示,截至2019年6月30日止的六个月内,恒隆集团的收入下降17%,至45.05亿港元,原因是没有物业销售收入记录。股东应占净利润增加22%,至37.09亿港元,其中包括出售非核心投资物业所得收益。每股收益升至2.72港元。剔除物业重估收益及所有相关影响,股东在基本净利润中所占份额跃升59%,至23.24亿港元。每股基本盈利增至1.71港元。

在结果公布的同时,恒隆集团董事长陈启宗亲自给股东写的公开信如期而至。回顾过去六个月,陈启宗认为中美贸易摩擦也影响了恒隆的内地业务,但这并不是负面的。

根据一项有影响力的研究,中国人购买的所有高端时尚产品中,只有略多于四分之一在国内交易。这一数字预计将在未来六年上升至50%左右。此外,预计同期总销售额将翻一番。这几乎增加了四倍。然而,一个欧洲顶级时尚品牌告诉我们,这个数字有些保守。这对于恒隆来说是个好消息,最近的收入增长和顶级时尚品牌的近期经历就证明了这一点。

对比恒隆商场过去6个月与去年同期的表现,上海恒隆广场的零售和租赁收入均保持两位数的增长。完成资产优化计划的上海香港恒隆广场北座也实现了类似的增长。当主楼的南座明年开放时,预计会有同样的增长。

无锡恒隆广场是另一家五星级购物中心,零售和租赁收入分别增长了25%和26%。随着几个高端品牌的进入,大连恒隆广场的零售和租赁收入分别上涨了27%和30%。未来几个月将有更多品牌进入。济南恒隆广场的零售和租赁收入分别增长了11%和12%。第二高端房产沈阳皇城恒隆广场的表现也非常好,零售和租赁收入分别增长了29%和23%。

这组业绩数据证实,中国国内消费表现良好,尤其是奢侈品消费。这与相关报道和在中国经营的主要时尚品牌的表现是一致的。迄今为止,增长势头似乎非常强劲,持续增长势头可能会持续一段时间。

以弥补内地预期租金上涨的差距

展望未来,陈启宗解释了当前市场和已建立的商业模式:在中国蓬勃发展的城市,以高端或亚高端商场为核心,开发并举办世界级的综合性商业项目,并对其进行长期租赁管理。这些购物中心必须是其细分市场的领导者。

中国有121个人口超过100万的大城市(美国有9个)、92个人口超过300万的城市、78个人口超过500万的城市和13个人口超过1000万的城市。北京、上海、广州、深圳等一线城市的购买力非常强劲,而杭州、武汉等领先二线城市的购买力也在快速增长。陈启宗表示,恒隆集团已经在内地扎根28年,仅在9个主要城市发展。根据现有战略,估计至少有20个其他大城市可以考虑发展。

关于纳迪,陈启宗认为,除非它在所有二线城市中排名前三分之一,甚至前四分之一,否则不会被考虑。此外,即使这座城市符合恒隆集团的所有严格要求,我们也不会动摇,除非“这里的地块是这座城市最好的(不仅仅是我们在这座城市能找到的最好的)”。

陈启宗表示,要想取得成功,管理层必须坚持高端商业(尤其是零售)房地产行业的五个基因,即最佳区位、足够的土地面积、合理的发展轮廓、恰当的设计和优秀的建设。时间跨度必须长且有耐心。我们必须准备好等待,等待很长时间。坚持质量是必要的,经验和知识必须随着时间的推移而获得。虽然错误是不可避免的,但我们必须尽力避免重大错误。所有这些代码构成了成功的关键思维方式。这确实很难实现。

陈启宗表示,内地的租赁表现应该相当不错。

上海和恒隆广场的租金应继续稳步上涨。上海香港恒隆广场资产优化计划一旦完成,将很快进入快速增长阶段。

上海以外的房地产将保持目前的上升趋势,原因如下:第一,奢侈品零售业发展强劲。其次,许多购物中心的租户组合正进一步向高端市场发展,许多世界顶级时尚品牌也加入进来。该集团最近已经或即将与这些品牌签署近60份租赁合同,其中约70%已与上海以外的购物中心签署。第三,经过几年的经营,经营费用应该稳定下来,这样更多的收入可以转化为利润增长。最后,恒隆集团将在未来12个月为房地产投资组合增加大量空间。

昆明恒隆广场及其摩天写字楼将开业,当所有奢侈品牌都入驻后,正式开业仪式将于明年第二季度举行。

今年9月,恒隆集团在大陆的第一家酒店——位于沈阳市恒隆广场的五星级沈阳康拉德酒店。

无锡恒隆广场的第二栋办公楼即将开业。在完全租出之前,租金预计不会大幅上涨。

从2022年上半年开始,恒隆集团在上海以外的第一栋住宅楼——武汉恒隆广场——预计将开始销售。无锡恒隆广场的前两栋住宅楼将于次年出售,随后是沈阳恒隆广场和昆明恒隆广场的住宅楼。

“从2019年到2025年的七年间,预计新建总建筑面积将达到266万平方米,即每年近38万平方米。这比前七年增加了40%。”

陈启宗说,总的来说,我认为前景是充满希望的,唯一令人失望的是香港。我们将尽最大努力弥补内地预期租金上涨的差距。

资料来源:长江商报

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